집값 올린 건 투기꾼이 아니라 정부였다

"뚜껑 따고 팔면 시장이 정의로워질까?"

위스키 이야기로 보는 부동산 규제의 허상과 시장경제의 진실

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✅ 위스키 한 병으로 드러난 시장 통제의 문제

얼마 전, 미국 오하이오주의 한 상원의원이 흥미로운 법안을 냈습니다.
인기 많은 한정판 버번 위스키가 되팔기(리세일) 대상이 되면서 정작 마시려는 실수요자들이 구매하지 못하자, 매장에서 뚜껑을 따야지만 판매할 수 있는 법을 발의한 것이죠.

취지는 분명합니다.
“투기꾼 말고, 진짜 마실 사람에게 돌아가야 한다.”

그런데 정말 이런 식의 시장 개입이 정의로울까요?

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📉 통제하면 정의로워질까? 위스키 시장의 역설

이 법은 겉으로는 실수요자를 보호하는 것처럼 보이지만,
오히려 주정부가 유통, 가격, 배분을 모두 통제하는 구조 속에서 리세일 업자에게 더 유리한 시장을 만들어주고 있었습니다.

• 판매 일정·물량이 모두 공개됨 → 조직적 매집 쉬워짐
• 정가 판매 + 유통 독점 → 공급자 간 경쟁 없음
• 희귀품 → 리세일 시세 ↑, 실수요 접근 ↓

결국, 문제는 리세일이 아니라 유통을 틀어쥔 정부의 규제 시스템이었습니다.

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🏘️ 부동산도 똑같다 – 통제는 왜곡을 낳는다

우리나라 부동산 시장도 똑같은 흐름을 겪고 있습니다.
정부는 부동산 가격을 잡겠다며 대출 제한, 다주택자 중과, 전세대출 규제, 임대차 3법 등 수많은 규제를 시도했습니다.

하지만 그 결과는 어땠을까요?

• 거래 절벽
• 전세 → 월세 전환 가속
• 강남 초고가 지속
• 지방 미분양 속출
• 주거 불안정 확대

오히려 부동산 시장은 더 불안정해졌고,
집을 사고 싶은 사람, 전세로 살고 싶은 사람, 월세를 감당하기 힘든 사람 모두 고통받고 있습니다.

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🔄 규제의 연쇄 작용, 이렇게 이어진다

1. 전세대출 규제 → 월세 폭등 → 주거 불안정

• 전세 자금 마련 어려움 → 월세 수요 폭증
• 전세물량 줄어듦 → 반전세/월세 매물 경쟁 심화
• 서울 기준 월세 상승률 2030% (20202022, KB 통계)
• 저소득층 고정비 상승 → 주거 불안 + 소비 위축

2. 다주택자 중과 → 매물 잠김 → 공급 부족 → 가격 상승

• 양도세 중과 → 팔면 손해 → 매물 회수
• 보유세 중과 → 세입자에게 세금 전가
• 임대 공급자 퇴출 → 전세/월세 수급 악화
• 공급 부족 → 수도권 가격 오름세 지속

3. ‘똑똑한 한 채’ → 수도권 집중 → 지방 몰락

• 규제로 투자처 제한 → 서울·강남 쏠림
• 강남 재건축 아파트는 40~50% 상승
• 반면 지방은 미분양 적체 → 가격 하락
• 자산 양극화 심화 + 지역 불균형 심화

4. 대출 규제 → 민간 공급 위축

• DSR, LTV 강화 → 실수요도 구매력 상실
• 청약 포기 + 미분양 증가 → 건설사 분양 연기
• 2022년 기준 서울 민간 분양물량 40% 감소
• 공급 공백 → 향후 2~3년 후 다시 가격 상승 가능성

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🧠 자유시장 시나리오였다면?

가정:
정부가 다주택자 규제, 전세대출 제한, 양도세 중과, 대출 제한 등을 하지 않았을 경우

구분규제 유지규제 해제

서울 매매가	+30~40%	+50~60% (단기 급등 후 안정)
수도권 외곽	+10~15%	+20~30%
지방 중소도시	+5~10%	+5~10% (차이 없음)
전세가	+10~15%	±0% 또는 소폭 하락
월세	+20~25%	+5~10%
거래량	↓ 급감	↑ 정상화
민간공급	↓ 위축	↑ 회복

 

📌 자유시장에 맡겼다면 공급이 늘어나면서
→ 전세·월세는 안정되고
→ 매매가는 초기에 올라도 중장기 균형을 찾을 수 있었을 것입니다.

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✋ 그런데 왜 정부는 계속 규제를 할까?

정답은 “정치적 생색내기”입니다.

• “집값 잡았다”는 뉴스 타이틀
• “투기꾼 잡겠다”는 여론몰이
• “서민 보호” 프레임을 통한 정치적 인기

하지만 결국 피해는 실수요자와 무주택자에게 돌아옵니다.
대출은 막히고, 전세는 줄고, 월세는 오르고, 집은 더 멀어집니다.

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🚨 결론 – 시장은 통제 대상이 아니다

• 시장 실패보다 정부 실패가 더 많다
• 규제는 문제를 해결하지 않고 왜곡을 심화시킬 뿐
• 위스키 시장처럼, 본질은 뚜껑이 아니라 제도와 유통 통제
• 부동산도 마찬가지. 시장경제 원리에 기반한 공급 정책이 필요하다

정부가 더 많이 개입할수록,
문제는 더 복잡해지고,
정의는 더 멀어집니다.

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