이만하면 4식구 살겠어요?…공급 없이 규제로 버티는 부동산의 민낯

이만하면 4식구 살겠어요?

규제로 시간만 끄는 부동산, 진짜 해답은 ‘공급’입니다.

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627 대출 규제가 발표되자 부동산 시장은 잠시 숨을 고르기 시작했습니다.
마포, 성동, 동작 등 서울 핵심 지역의 가격 상승세도 한풀 꺾였고, 언론은 “정부의 규제 효과”를 연일 보도하고 있습니다.

하지만, 이게 정말 정부가 의도한 안정일까요?
아니면 단지 시간을 벌고 있는 걸까요?

지금 정부가 취하고 있는 방향은 명백히 수요 억제입니다.
전세대출, DS(R) 총부채원리금상환비율, 규제지역 지정 등 다양한 방식으로 시장의 ‘수요자’를 옥죄는 정책이 이어지고 있습니다.

그런데 아무리 수요를 억제한다고 해도, 공급이 없다면 이 시장은 언젠가 다시 들끓게 돼 있습니다.

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📉 일시적 하락, 기대감은 살아 있다

마포구의 한 주간 아파트 상승률은 0.98%.
1년 단순 환산 시 거의 50%에 육박하는 수준입니다.
물론 단순히 곱셈으로 예측할 수는 없지만, 이례적인 단기 과열이란 사실은 부정할 수 없습니다.

왜 그랬을까요?

바로 ‘규제는 언젠가 풀린다’는 학습효과 때문입니다.
한동안 잊혀졌던 ‘토지거래 허가제’가 일시 해제되자, 강남권은 물론 마용성 일대까지 수요가 몰렸습니다.
투자자들은 기다리면 오른다는 확신을 얻었고, 그 기대감은 지금도 여전히 시장에 잔존하고 있습니다.

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🧱 정부의 공급 대책, 현실은?

정부도 공급이 필요하다는 건 인지하고 있습니다.
그래서 내놓은 카드가 무엇이었을까요?

• 주민센터 위층에 임대주택 짓기
• 학교 부지, 대학 캠퍼스 부지 활용
• 국유지 개발 확대
• 공공택지 확보 및 용도 전환

한마디로 요약하자면, **“공공이 할 수 있는 거부터 해보겠다”**는 태도입니다.
하지만, 이 공급 방식은 시간이 너무 오래 걸리고, 수요자 니즈와도 거리가 멉니다.

실제로 공급이 되더라도,
“이만하면 4식구 살겠어요”라는 상징적인 퍼포먼스로는 절대 시장을 안정시킬 수 없습니다.
사람들이 원하는 건 도심권 교통이 편리한 대단지 브랜드 아파트입니다.
그런데 정작 그런 아파트는 언제 들어서느냐고요? 최소 5~10년은 걸립니다.

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🔒 수요 억제는 ‘최악의 카드’입니다

지금 정부는 명백히 규제를 통해 시간을 벌고 있습니다.
강력한 대출 규제를 걸어 가격 상승세를 억누르고,
그 사이 주식시장으로 유동성을 유도해 부동산의 열기를 분산시키려는 전략이죠.

하지만 이건 밸브를 잠그는 임시방편일 뿐입니다.
공급이 따라오지 않으면, 다시 상승세는 시작될 겁니다.
그때는 지금보다 더 강력한 ‘불장’이 될 수도 있습니다.

게다가 규제로 억눌린 부작용은 전세시장에 고스란히 전이되고 있습니다.

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💸 전세의 소멸, 월세 전환의 시대

지금 서울을 포함한 수도권은 전세가 점점 사라지고 있습니다.
그 자리를 높은 보증금의 반전세 또는 고가 월세가 대신하고 있습니다.

이유는 명확합니다.

• 전세대출 한도 축소 → 실수요자 전세 접근성 하락
• 집주인 입장에선 월세가 유리한 구조
• 공급 부족으로 인한 전세 품귀

결국 젊은 세대, 사회 초년생, 신혼부부에게 전세는 더 이상 실현 가능한 선택지가 아닌 것입니다.

이 현상이 계속된다면 서울은 월세 도시가 될 가능성이 높습니다.
그 부담은 고스란히 **청년 세대의 ‘주거 포기’**로 이어지겠죠.

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🏘️ 민간 중심 공급 없이는 답 없다

공급의 해답은 결국 민간의 힘을 빌리는 것 외엔 없습니다.
과거처럼 재건축 규제를 풀고, 민간이 사업성을 가지고 개발을 추진할 수 있도록 환경을 열어줘야 합니다.

• 재건축·재개발 완화
• 용적률 인센티브
• 정비사업 분담금 제도 정비
• 공공의 개입 최소화 및 인허가 간소화

이런 것들이 함께 추진되어야 비로소 수요가 몰리는 서울 중심지에 실질적인 주택이 공급될 수 있습니다.

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✅ 결론: 국민은 상징이 아니라 실효성을 원합니다

정부가 지금처럼 “모텔 개조”, “동사무소 위층 주택” 같은 상징적 메시지에 매달려선 안 됩니다.
국민은 퍼포먼스가 아니라 실제 입주 가능한 주택, 미래를 설계할 수 있는 삶의 공간을 원합니다.

지금이 바로 ‘진짜 공급’으로 전환할 마지막 기회일지도 모릅니다.
더 늦기 전에, 규제가 아닌 시장의 기능을 살리는 공급 대책을 기대합니다.