“3기 신도시부터 땅 팔지 말고 임대로”… LH 개혁 논의, 모아주택에도 영향 있을까?

최근 정치권에서 뜨거운 논의가 이어지고 있습니다.
바로 한국토지주택공사(LH)의 사업 구조를 ‘택지 매각’에서 ‘임대’로 전환하자는 제안입니다. 이재명 대통령이 LH 개혁을 강력히 주문하면서, 여당 의원들과 학자들이 본격적인 논의 자리를 마련했는데요.

이 소식은 3기 신도시뿐 아니라, 서울 지역에서 진행되는 모아주택(모아타운) 사업 같은 중소규모 정비사업에도 영향을 미칠 수 있다는 점에서 눈길을 끕니다. 그렇다면 이번 뉴스가 어떤 의미를 담고 있는지, 그리고 화곡동 모아주택 같은 현장에도 실제 변화가 있을지 살펴보겠습니다.

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“택지를 팔지 말고 임대로”

• 기존 LH 방식:
  토지를 수용·조성 → 민간 건설사에 높은 가격으로 매각 → 발생한 차익으로 공공임대 운영 적자 보전
  → 이 구조 때문에 LH가 오히려 “땅장사” “고분양가 조장” 비판을 받아옴
• 새로운 제안:
  토지를 팔지 않고 공공이 소유권을 유지한 채 건설사 등에게 임대 → 개발이익을 민간이 아닌 사회에 환원
  → 장기적으로 부담 가능한 주택, 특히 임대주택을 늘려 주거 안정을 도모
• 주요 근거 사례:
  • 뉴욕 맨해튼 배터리파크시티 (임대형 토지로 장기 개발, 20년 후 수익 발생)
  • 싱가포르·홍콩 등 공공 토지임대제 모델

즉, 이번 논의의 방향은 “토지에서 발생하는 불로소득은 사회가 환수해야 한다”는 흐름입니다.

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모아주택, 영향 있을까?

서울 강서구 화곡동은 대표적인 모아타운 지정 지역으로, 주민들이 개별 재개발·재건축 대신 블록 단위로 공동 정비사업을 추진하는 방식입니다.

• 현재 구조
  • SH나 LH가 사업에 참여하면 일정 비율의 임대주택을 공급해야 함
  • SH(서울시 주도)는 공공성 비율이 높고, LH(국토부 주도)는 수익성 중심이라 임대 비율이 상대적으로 낮음
• 3기 신도시 임대형 택지공급 논의와의 연결
  • 이번 뉴스는 대규모 택지 개발을 전제로 한 것이지만, 정책 기조가 “토지 매각 → 임대”로 바뀐다면 서울 내 모아주택 사업에도 파급 가능성 있음
  • 즉, 임대주택 비율 강화 + 토지임대부 분양주택(지분형, 환매조건부) 같은 새로운 유형이 모아타운에도 적용될 수 있음
• 결론
  단기적으로 화곡동 모아주택이 바로 바뀌지는 않겠지만, 정부가 ‘토지공개념 강화’를 확실히 밀어붙일 경우, 장기적으로는 임대 비율이 늘어나고 분양 중심 구조가 줄어들 수 있다는 점은 무시할 수 없습니다.

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토지공개념이란 무엇인가?

이번 논의의 배경에는 바로 **토지공개념(土地公槪念, Land Public Concept)**이 있습니다.
이 개념은 단순한 정책 아이디어가 아니라, 오랜 경제사상에서 뿌리를 두고 있습니다.

• 뿌리: 헨리 조지(Henry George, 1839~1897)
  • 미국의 경제학자, 저서 《진보와 빈곤(Progress and Poverty)》에서 “토지에서 발생하는 불로소득은 사회가 환수해야 한다”고 주장
  • 노동과 자본에서 생기는 이익은 개인에게 돌아가야 하지만, 토지에서 생기는 이익은 사회적 공유물이 되어야 한다는 철학
  • 이른바 단일토지세(Single Tax) 이론으로 발전
• 한국에서의 적용
  • 1980년대 후반, 토지공개념 3법(택지소유상한제, 토지초과이득세, 개발이익환수제) 도입
  • 이후 헌법재판소 판결과 정책 변화로 후퇴했지만, 최근 다시 재조명 중
  • 이번 LH 임대형 택지공급 논의 역시 헨리 조지 학파 전문가들이 참여해 정당성을 부여

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앞으로의 전망

1. 3기 신도시
   • 토지 임대형 공급으로 전환될 경우, 초기 수익은 줄지만 장기적으로 국가 재정 안정성과 주거 안정에 기여
   • 임대주택·지분형 주택 등 새로운 주택 모델 확산 가능
2. 서울 모아주택·모아타운
   • 당장 제도가 바뀌지는 않음
   • 그러나 정부 기조가 ‘토지공개념’ 강화로 가면, SH·LH가 추진하는 소규모 정비사업에도 임대 비율 확대 압박이 가해질 수 있음
3. 시장 반응
   • 건설사·시공사 입장에서는 수익성 악화 우려
   • 주민 입장에서는 장기 거주 안정성 ↑, 단기 분양 차익 ↓
   • 결국 “투자 vs 거주”라는 두 가치의 충돌이 더 뚜렷해질 가능성

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화곡동 모아주택, 당장은 영향 없지만 기조는 바뀔 수 있다

이번 뉴스는 단순히 “3기 신도시”에만 국한된 얘기가 아닙니다.
정책 기조가 “토지 매각에서 임대로”, 다시 말해 토지공개념 강화 쪽으로 기울면, 화곡동 같은 서울 모아주택 사업도 분명히 영향을 받을 수 있습니다.

• 주민 입장에서는 임대주택 비율이 늘어날 가능성
• 시공사 입장에서는 수익 구조 재설정 필요
• 장기적으로는 “소유”보다 “거주 안정”을 중시하는 방향으로 제도 설계

즉, 화곡동 모아주택이 지금은 LH냐 SH냐에 따라 임대 비율 차이가 나지만, 머지않아 ‘정부 기조’라는 더 큰 틀 속에서 재편될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

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